[도서리뷰] 월급쟁이 부자로 은퇴하라

4장 성공 투자를 위한 필수 지식

[반복적으로 하고 있는 너나위님의 시스템 / process]

투자 대상의 저평가 여부 판단 -> 매입 -> 임차인에게 무이자로 전세 보증금을 빌리는 것(= 전세를 레버리지로 이용한 아파트 매매) -> 그에 상응하는 임대 서비스를 제공 (2년 마다 전세금이 오르면 현금흐름 추가 발생 가능. **전세가는 물가와 비슷하여 2-3년 이상 장기적으로 하락했던 적이 아직은 없기 때문. 통화량 자체가 감축되거나 주택의 대량 공급이 지속적으로 이루어지지 않는 이상 가격은 꾸준히 상승할 것.) -> 싸게 사고 장기 보유 & 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다림. 추후 현금 흐름이 필요한 시점에 매도. 

가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것과 장기 보유!

[역전세 리스크와 리스크 관리법]

역전세란? 2년 뒤 기존 임차인이 나가는 시점에 전세가가 더 떨어져서 기존 세입자에게 새로운 세입자 (떨어진) 전세금을 주고도 부족하여 내가 추가 자금을 지급해야 하는 상황을 말함. 

이를 대비하기 위해

1. 초기 투자시에 이미 대출을 통한 영끌 투자는 절대 하면 안됨!

2. 애초에 전세가 하락에 대한 우려가 적은 직장 수요나 교통편 측면에 우수한 입지 물건에 투자하기

3. 신규 주택 입주 물량이 3-4년 이상 지역 인구의 1% 이상 규모로 공급될 예정이면 신중해지기

4. 대출로 현금 유동성 (마이너스 통장, 신용 대출 등) 대비하여 확보 가능해야 함. 

5. 다주택자라면 리스크를 막기 위해 매도할 아파트의 순서를 정해두고 매도해야 함. (나머지 아파트들이 줄줄이 무너지게 할 수는 없기 때문)

5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 메뉴얼

[아파트 시장의 흐름]

2008-2013 : 부동산 장기 침체기

2012-2015 : 전세대란, '수요 > 공급' 상황이라 전세가가 매매가를 밀어 올리는 일이 발생. 전세 매물은 없고, 매매가와 차이가 별로 없으니 그냥 집을 사는 일부 사람들이 생겨나며 반등을 준비. 전세가는 꾸준히 상승한 시기

2014-2016 : 매매가와 전세가가 동시에 상승하는 시기, 반등으로 인해 분양이 활기를 띄게 되고 그에 따라 시장 분위기가 좋아짐

2017-2018 : 매매가 상승시기 

정부 규제 시작 -> 부동산 상승에 대한 강한 믿음 -> 시장 참여자들 조급함 자극 -> 매매가는 상승하지만, 입주/공급 물량이 많아지면서 전세가는 하락함. 즉, 활황기에 분양된 물량이 수요보다 커지면서 전세가 하락이 본격화, 매매가도 따라서 하락함. -> 공급 물량이 해소되고 나면 서서히 가보합 혹은 상승으로 방향 바꿈. 

수요가 많을 때 입주를 하는 것이 아닌 분양을 하게 되는 수요와 공급의 시차가 존재 -> 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다. 

*2017년 부동산 정부 규제 

수요억제 : LTV/DTI 등 대출 규제, 공급억제 : 양도세 중과 정책(매도자 감소 = 매물 감소) -> 보통 규제 정책이 나오면 처음에는 관망세가 확산되다가 일시적 조정의 장세가 드러남. 하지만 이때는 현금유동성이 풍부한 시장이라는 것에 변화가 없어 규제 대상이 아닌 지역으로 유입됨. 

[부동산 시장의 흐름]

아파트 가격이 하락 -> 실수요자들은 더 가격이 떨어질 것을 생각해 전세를 일단 선호. -> 전세가는 곧 실수요이기 때문에 전세가는 유지되거나 오히려 조금 더 상향 -> 매매가는 하락하고 있는 상황이니 전세가율이 상승, 투자하기에 적합한 투자금이 형성될 수 있음. 

부동산 상승장 -> 실수요 + 투자수요가 시장에 진입 -> 선호하는 입지와 위상을 가진 물건에 쏠림 현상 심화 

아이러니하게도 가격이 급등할 때는 더 많은 사람들이 사려고 하고, 가격이 급락할 때는 더 사람들이 집을 사지 않으려고 한다... 

[잠재적 투자 가능 지역/ 임장 지역을 보는 지표 4가지]

1. 전세가율과 가격 ('부동산지인' 사이트에서 확인 가능)

2. 투자금 규모 ('조인스랜드 부동산' 사이트에서 확인 가능)

3. 입주 물량 ('부동산지인' 사이트를 통해 전반적인 입주 물량 확인, '호갱노노''아파트실거래가' 사이트를 통해 물량 공급 시기와 입지를 지도상으로 파악) 

* 주의 : 입주 물량을 지역별로 따지기보다 영향을 줄 수 있는 좀 더 큰 권역별로 따져야 함.

4. 미분양 ('부동산지인' 사이트에서 체크, 미분양이 감소하면 공급 부족, 미분양이 증가하면 공급과잉)

... 여기까지 정리했는데 아직 많아서 다음에 to be continue...