[도서리뷰] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 (진짜 마지막 정리...)
손품 팔기
손품 = 입지 + 가격을 파악하는 것
1. 입지
일자리, 교통(강남 접근성), 환경(주거,상업,준공업 지역), 학군(초품아, 특목고 진학률 및 학업 성취도 평가 결과), 인구 구성 및 연령 분포 등을 확인함
2. 가격 (매매가와 전세가)
마을/단지/입주 연월/세대당 주차 대수/전용면적/공급면적 등에 대한 항목을 기재하고 조사함.(네이버 부동산+부동산 전화)
*부동산 전화 시, 다짜고짜 조사한 내용부터 묻기보다 지인이 추천해줘서 전화해본 것 처럼 묻는것이 좋음. 또한 단지를 선정한다면 인근 부동산 중에서 터줏대감 중개인이 누구인지 파악함.
발품 팔기 및 임장하기
- 동네 및 단지 내부
낮은 주말에 밤은 주중에 돌아다니며 동네 분위기와 단지별 특징을 낮과 밤 모두 보며 파악함
- 소액으로 투자 가능한 단지
주말에 같은 지역 여러 중개소를 3시간 간격으로 예약함. 2시간은 매물 소개(매매가와 전세가가 비교적 차이가 적은 매물들을 확인) + 1-2 시간은 매물 정리하는 시간을 가질 것. (주로 하는 대화는 입지와 가격에 집중, 302 페이지 참조!)
- 이동 및 내부 확인
매물 확인하러 이동하면서 중개인에게 집주인의 매도 사유, 임차인의 상황, 전/월세 , 만기시점 등등 다양하게 여쭤볼 것
스스로 정한 순서에 따라 집을 꼼꼼히 확인할 것, 누수나 결로의 흔적이 보이는지 체크
- 중개소로 돌아와서
중개인에게 매물 정보, 동, 호수, 거주인, 잔금지급일자 등등 정리해달라고 부탁함 -> 그 위에 스스로 체크한 특징 정리 -> 결론적으로 한 부동산 중개소에서 가장 좋은 물건 하나를 정하고 나와야 함. 그 1개의 물건의 등기부 등본을 떼어서 매도인 사정을 확인.
- 모니터링
임장을 다녀온 후 대장 아파트 단지와 검토한 단지 위주로 시세를 모니터링 함.
- 협상
무조건 깎으려고 하기 보다, 내가 해줄수 있는 건 무엇인지 생각해서 협상의 도구로 활용해야 함. 가격 조정을 최종적으로 마치고 계약서를 씀. (부동산 거래를 마칠 때 중개인 과의 관계를 잘 하기 위해서 사소한 선물을 준비하거나 가급적 자주 안부전화를 하려고 노력)
[부동산 전세투자 시 일반적인 거래 순서]
1. 매매 가계약 체결
2. 매매 계약 체결
계약금 (매매대금의 대략 10%) 에서 가계약금을 제외하고 지급
3. 전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급
신규 임차인(전세)이 매도자에게 가계약금 지급
4. 전세 계약 체결 및 2차 매매 중도금 지급
임차인이 계약금 (전세금의 대략 10%) 에서 가계약금을 제외하고 지급
5. 매매 및 전세 잔금 지급
매도자, 매수자, 신규 임차인이 함께 만나, 임차인이 치르는 전세 잔금으로 매수인이 매도인에게 매매 잔금을 지급.
- 매수보다 임대가 어렵다
임대를 결정짓는 4가지 요인 = 가격/ 집의 상태/ 입주 가능시기 / 사람
*처음 임대를 수월하게 성수기에 계약할 수 있으려면 매매를 할 때 잔금 납부 시기를 성수기인 봄, 가을에 맞춤. 중간 임대를 하는 과정에서 비수기에 계약을 하게 되더라도 계약 만료일은 성수기 시기에 맞추는 것이 좋음. ( 비수기는 이사하기 어려운 시기 즉, 6월-8월 or 11월 - 1월 임. 이때 조금 떨어진 가격에 구매를 할 수 있기 때문에 비수기 = 투자하기 좋은 시기)
드디어 책에 전반적인 내용을 공부 겸 복습 겸사 정리하였다!
이 글을 읽는 분들이 계시다면... 내가 정리한 글을 읽는 것보다 책을 직접 읽으면서 자신의 것으로 만드는 것이 훨씬 좋을 것 같다. 정리하면서 다시 느낀 거지만, 부동산 공부를 시작하며 직접 투자하는 길이 캄캄하고 방법을 몰랐다면 이 책을 읽으면서 명확해지는 느낌을 받았다. 모두들 이 책 한 번 읽어보시길!! 강추!!